2. 2つの賃貸借(借家)契約

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約

建物の賃貸借契約には主に「普通賃貸借契約」と「定期賃貸借契約」の2つの形態があります。ここでは「普通賃貸借契約」を中心に解説します。

定期賃貸借契約制度は、借地借家法の一部改正により平成12年3月から施行された新しい形の賃貸借契約の制度で、「更新がなく、期間の満了により終了する」賃貸借契約です。しかし、貸主と借主の合意により再契約することはできます。

普通賃貸借契約と定期賃貸借契約との比較

普通賃貸借契約定期賃貸借契約
契約方法書面でも口頭でも可
(ただし、宅建業者の媒介等により契約を締結した時は、契約書が作成され交付されます)
①書面(公正詔書等)による契約に限る
②「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、予め書面を交付して説明しなければならない
更新の有無原則として、更新される期間満了により終了し、更新はない(ただし、再契約は可能)
契約期間の上限2000年3月1日より前の契約 − 20年
2000年3月1日以降の契約 − 無期限
無期限
1年未満の契約期間の定めのない契約とみなされる有効
賃料の増減事情が変更されれば、貸主と借主は賃料の額の増減や減額を請求できる
ただし一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う
特約の定めに従う
ただし特約の定めがない場合には、事情が変更されれば、貸主と借主は賃料の額の増減や減額を請求できる
借主からの中途解約中途解約に関する特約があれば、その定に従う①床面積200㎡未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった貸主は、特約がなくても中途解約をすることができる
② ①以外の場合は、中途契約に関する特約があれば、その定めに従う